Коли на початку нульових іноземці дивилися на український ринок, більшість бачила суцільну “сіру зону” з непрогнозованими судами, розмитими правами власності та відсутністю нормальної звітності. Чех Томаш Фіала натомість розгледів там зовсім іншу картину: гігантський масив недооцінених активів, які за умови правильної архітектури управління можна було перетворити на потужний генератор вартості. Сьогодні його структура керує портфелем на мільярди доларів, а методи роботи стали негласним бенчмарком для тих, хто хоче серйозно працювати в країні. Зрозуміти, як саме вдалося цього досягти, означає побачити приховану механіку, що рухає цілими секторами української економіки.
Перші кроки на нестабільному ґрунті
Шлях Фіали до українського бізнесу не був авантюрним стрибком навмання. Він закінчив Празький економічний університет і здобув ґрунтовний досвід у лондонських офісах провідних фінансових установ, консультуючи угоди зі злиття та поглинання в Центральній і Східній Європі. Україна виникла на його радарі ще в дев’яностих, коли ринок тільки формувався й майже не мав прозорих інструментів для зовнішніх гравців. У 2000 році він заснував Dragon Capital – спершу це була невелика компанія, яка займалася управлінням коштами вузького кола клієнтів, вірячи, що майбутнє за прямими вкладеннями в реальні активи.
Перші роки нагадували рух по лезу: бракувало якісної фінансової інформації, а корупційні схеми сприймалися як частина правил. Проте саме відсутність усталених стандартів дала значний простір для маневру. Замість того щоб грати за тіньовими сценаріями, команда чеського підприємця поставила на інше – на відкрите структурування угод, детальний due diligence навіть там, де конкуренти покладалися на усні домовленості, та на формування довкола себе мережі місцевих партнерів, які поділяли цінність репутації. Вже до середини 2000-х група управляла коштами, співставними з бюджетами невеликих міст, що дозволило перейти до нового етапу – самостійного придбання контрольних часток у промислових і споживчих активах.
Довіра, що коштувала років наполегливої праці
Здобути репутацію передбачуваного гравця в середовищі, де зміна правил могла статися за одну ніч, було набагато складніше, ніж знайти початковий капітал. Головним інструментом стала прозорість, яку на той час мало хто сприймав як конкурентну перевагу. Кожен крок – від публікації регулярних звітів за міжнародними стандартами до залучення аудиторів із “великої четвірки” – свідомо руйнував звичну для ринку інформаційну завісу. У результаті партнери та кредитори почали сприймати Dragon Capital не як чергового спекулянта, а як рівноправного учасника глобального фінансового світу, просто з українською пропискою.
Цей підхід ґрунтувався на кількох простих, але дієвих правилах:
- регулярне розкриття кінцевої структури власності навіть тоді, коли це не вимагалося законом;
- застосування міжнародних стандартів фінансової звітності для всіх підконтрольних компаній;
- щорічний незалежний аудит провідними світовими аудиторськими фірмами;
- відкриті комунікації з банками-кредиторами щодо реального стану портфеля;
- абсолютна заборона навіть дрібних хабарів із жорстким внутрішнім контролем;
- участь у профільних ділових об’єднаннях для послідовного просування реформ.
Окремо варто сказати про ефект накопичення довіри. Коли в країні ставалася чергова політична криза, клієнти не бігли закривати позиції, а навпаки – часто просили команду Фіали взяти під управління додаткові ресурси, покладаючись на антикризову стійкість її моделі. Так поступово сформувалося те, що пізніше називатимуть “премією за надійність” – додатковий дисконт, який відкривав доступ до найпривабливіших угод.
Цікавий факт: на початку 2000-х Dragon Capital володіла часткою в українському виробнику цукерок “АВК”, що стало несподіванкою для галузі – фінансова структура рідко заходить у кондитерський бізнес. Надалі цей актив продали, а отриманий досвід дозволив набагато глибше зрозуміти специфіку реального сектору.
Як змінилися правила гри у великій нерухомості
Сегмент комерційної нерухомості в Україні тривалий час розвивався хаотично: об’єкти будували без глибокого аналізу попиту, управляли ними за застарілими схемами, а права орендарів часто залежали від особистих стосунків із власником. Поява професійного гравця з довгими грошима та звичкою до прозорості буквально перекроїла ландшафт. Саме структури, підконтрольні Фіалі, почали системно формувати портфель якісних торговельних центрів, офісних комплексів і логістичних хабів, інтегруючи в них західні практики управління та фінансового обліку.
Нищівною виявилася зміна підходу до операційної ефективності. Якщо до того місцеві девелопери часто обмежувалися здаванням квадратних метрів, то нова хвиля привнесла складне фінансове моделювання, роботу з орендними потоками, як із фінансовим інструментом, та ретельне бюджетування капітальних витрат. У великих торгових центрах, що переходили під управління Dragon Capital, практично одразу зростали середні ставки оренди та знижувалася вакантність, адже керуюча компанія прибирала непрозорі домовленості й натомість пропонувала ринку чіткі, зрозумілі всім умови співпраці.
При цьому сприйняття нерухомості змінилося і всередині самої групи. Її розглядали не як бетонний актив, а як безперервний бізнес-процес, що потребує постійного вдосконалення. Детальне порівняння етапів розвитку портфеля дає змогу побачити масштаб зрушень.
Еволюція портфеля комерційної нерухомості під управлінням Dragon Capital
| Показник | 2010 рік | 2015 рік | 2020 рік |
|---|---|---|---|
| Кількість об’єктів | 7 | 19 | 33 |
| Загальна площа, тис. кв. м | 112 | 380 | 810 |
| Оціночна вартість портфеля, млн дол. | 170 | 630 | 1 450 |
| Середня вакантність по портфелю, % | 9,5 | 4,8 | 2,3 |
Секрет стабільності – власна школа кадрів
Бізнес-історії, написані в Україні, часто залежали від хіба що особистої харизми засновника та лояльності вузького кола соратників. Фіала ж із самого початку будував інституцію, яка мала пережити будь-які кадрові шторми. Ставка на системне вирощування фахівців вилилася в те, що ринок між собою називає “кадровою кузнею Dragon Capital”. Компанія не економила на навчанні, оплачувала сертифікаційні програми CFA, ACCA та MBA для ключових співробітників, а найголовніше – створювала прозорі кар’єрні ліфти, за яких рішення про підвищення базувалося на вимірюваних результатах, а не на особистій відданості.
Такий кадровий дизайн породив рідкісне для українського фінансового сектору явище: горизонтальну мобільність знань. Випускники цієї школи згодом очолювали департаменти в банках, консалтингових фірмах і державних установах, приносячи з собою звичку до аналітичного мислення та безкомпромісного комплаєнсу. Самій же групі це дозволяло підтримувати високу операційну культуру навіть тоді, коли в країні загострювався дефіцит кваліфікованих управлінців. По суті, було створено замкнений цикл: сильна команда генерувала стабільні результати, ті приваблювали додаткове фінансування, а масштабування бізнесу відкривало нові ролі для амбітних професіоналів.
Кризи, які лише загартували
Україна пережила стільки потрясінь, що перевірка на міцність стала для будь-якого великого бізнесу не разовим іспитом, а хронічним станом. Фінансова криза 2008 року вдарила по портфелю групи так само болісно, як і по решті ринку, але саме тоді проявилася ключова відмінність – дисципліна в управлінні ліквідністю. Завдяки консервативній борговій політиці група не потрапила в пастку margin calls і не втратила контроль над стратегічними об’єктами, тоді як чимало конкурентів змушені були розпродавати активи за безцінь.
Наступний стрес-тест – анексія Криму та бойові дії на Донбасі у 2014 році. В одну мить частина активів опинилася на непідконтрольних територіях і була фактично втрачена. Проте менеджмент не пішов у глуху оборону, а навпаки, сфокусувався на пошуку нових точок зростання в центральних і західних регіонах, де пізніше було реалізовано одні з найуспішніших проєктів. Повномасштабна війна 2022 року знову випробувала модель на злам: попри безпрецедентну невизначеність, жоден із ключових фондів не припинив виконання зобов’язань перед вкладниками, а команда зберегла функціональність навіть у найгарячіші місяці. Для багатьох спостерігачів це стало доказом того, що справжня стійкість закладається не у спокійні роки, а у вихованні звички діяти раціонально під тиском обставин.
Оглядаючись на пройдений шлях, легко помітити, що вирішальним чинником стала не якась одна геніальна ідея, а методичне багаторічне вибудовування довіри в усіх площинах – від стосунків із міжнародними фінансовими установами до взаємодії з рядовими орендарями торгових центрів. Саме це дало змогу перетворити хронічні ризики українського середовища на фон, на якому власна передбачуваність зчитується як вирізняльна риса. Модель, що її продемонстрував чеський підприємець, уже не сприймається як екзотика: вона поступово стає гігієнічним мінімумом для тих, хто планує залишитися на ринку всерйоз і надовго. Повторювати її механічно безглуздо, а ось уроки щодо ставлення до прозорості, дисципліни ліквідності та інвестицій у власних людей – це те, що з часом лише підтверджує свою універсальність.